Warunki kredytu to nie tylko oprocentowanie. Jest ono rzecz jasna bardzo ważnym czynnikiem przy ocenie oferty kredytowej, ale poza nim jest jeszcze kilka innych rzeczy, na które trzeba zwrócić uwagę. Może się bowiem okazać, że bank, który proponuje nam niższe oprocentowanie, "odbija" sobie to na innych, pierwotnie nieco ukrytych w zakamarkach umowy kredytowej, opłatach i zabezpieczeniach.
Nawet jednak przy oprocentowaniu należy być czujnym, bo niektóre oferty banków zawierają promocyjne chwyty. Bank może np. proponować bardzo niskie oprocentowanie, ale tylko w początkowym okresie kredytu (np. pierwsze 2 lata). Ważne jest upewnić się, jak bardzo oprocentowanie zwiększy sie po tym okresie, bo może się okazać, że na dłuższą metę bardziej opłacalna będzie oferta, w której oprocentowanie będzie nieco wyższe, ale nie zwiększy się po początkowym okresie spłaty. Istotne też jest, aby zapewnić sobie w umowie kredytowej klarowny sposób obliczania oprocentowania - zwykle jest ono ustalane na zasadzie: stopa rynkowa plus marża banku. Oznacza to, że co np. kwartał, oprocentowanie na następne miesiące będzie ustalane poprzez dodanie ustalonej w umowie marży do obowiązujących w tym okresie na rynku międzybankowym stóp procentowych (w PLN jest to WIBOR, w CHF - LIBOR, zwykle 3-miesięczny lub 6-miesięczny). Przykładowo: jeżeli oprocentowanie kredytu w PLN wynosi: WIBOR 3M + 1,2% marży, to jeżeli w danym okresie przeciętna stopa WIBOR 3M (czyli przeciętna stopa procentowa, po której banki udzielały kredytów na okres 3 miesięcy innym bankom) wynosiła 4,5%, to oprocentowanie twojego kredytu na dany okres zostanie ustalone na poziomie 4,5% + 1,2% = 5,7%. Jakie są inne ważne czynniki przy ocenie kredytu? Po pierwsze - jak duża jest prowizja od udzielenia kredytu (tzw. prowizja przygotowawcza). Standardowa prowizja to ok. 1-2%, prowizję powyżej 2% można już uważać za wysoką. Niektóre banki w ogóle odstępują od pobierania tego rodzaju opłaty, choć zdarza się to głównie w okresach promocji w różnych bankach. Ważne jest także, czy bank przewiduje dodatkowe opłaty i prowizje za wcześniejszą spłatę części lub całości kredytu. Niektóre banki stosują tu spore opłaty, zwłaszcza w początkowym okresie spłaty, chcąc dać kredytobiorcy bodziec do tego, aby nie "uciekł" zbyt szybko do innego banku poprzez tzw. kredyt refinansowy (czyli kredyt, który bierzesz w innym banku na spłatę poprzedniego kredytu hipotecznego). Dla klienta jest korzystne, aby opłaty te albo w ogóle nie istniały, albo istniały tylko w krótkim okresie (np. pierwszych 3 latach spłaty), daje to bowiem szansę elastycznego dysponowania swoim zadłużeniem (jeżeli po pewnym czasie okaże się, że inny bank może dać nam dużo lepsze warunki, możemy bez ponoszenia dużych kosztów zrefinansować stary kredyt). Poza tym, brak opłat daje nam większą swobodę, można np. spłacać kredyt szybciej, jeżeli nasze dochody znacząco się zwiększą - dzięki temu zaoszczędzimy na oprocentowaniu, bo odsetki będą naliczane od niższej kwoty zadłużenia i w konsekwencji raty kredytu spadną. Na ocenę danej oferty wpływa też to, jak wiele dodatkowych (poza hipotecznym) zabezpieczeń jest wymaganych przez bank. Niektóre banki żądają np. dodatkowego ubezpieczenia na życie kredytobiorcy, co oznacza zwykle kolejny wydatek kilkudziesięciu złotych miesięcznie. Kolejnym zabezpieczeniem może być weksel in blanco - w tym przypadku musisz zakupić blankiety wekslowe, które kosztują 0,1% sumy kredytu. Będzie także trzeba ubezpieczyć mieszkanie, które jest zabezpieczeniem kredytu, ale taki wymóg jest praktycznie w każdym banku. Ponadto, należy pamiętać, że jeżeli bierzesz kredyt na więcej niż 80% wartości mieszkania, większość banków może wymagać od ciebie opłacenia dodatkowego ubezpieczenia niskiego wkładu własnego (zwykle jest to ok. 3,5% od nadwyżki kwoty kredytu powyżej 80% wartości nieruchomości). Różnice w kosztach występują także przy wycenie mieszkania przez rzeczoznawcę - w niektórych bankach trzeba załatwić i opłacić tę formalność samemu. Wycena taka jest niezbędna w celu ustalenia przez bank wartości zabezpieczenia hipotecznego. Coraz więcej banków bierze jednak ten koszt na siebie, co wiąże się nie tylko z uatrakcyjnieniem oferty dla klienta, ale jest korzystne też dla banku, bo gdy sam zatrudnia on rzeczoznawcę, jest bardziej pewien tego, że wycena mieszkania będzie prawidłowa. Trzeba też zdawać sobie sprawę, że różne banki mają różne wymagania co do dokumentów, jakie musisz przedstawić, aby otrzymać kredyt. Standardowo konieczne są dokumenty dotyczące kupowanego mieszkania (np. odpis z księgi wieczystej lub zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej) oraz pokazujące twoje zarobki (zwykle jest to specjalne zaświadczenie, którego wzór otrzymasz w banku i przedstawisz do wypełnienia przez pracodawcę, a jeżeli nie masz umowy o pracę, mogą być to inne dokumenty, przedstawiające twoje dochody, np. z działalności gospodarczej, umowy zlecenia, itp. - ważne, aby były to dochody stałe). Każdy bank może jednak żądać dodatkowych dokumentów, wedle swojego uznania, co może przedłużać proces przyznawania kredytu. Zwykle jednak takie sytuacje trudno niestety przewidzieć zanim wybierzesz bank, w którym będziesz starać się o kredyt. Jak więc widać, oprócz oprocentowania, które zwykle przedstawia się jako najważniejsze, istnieje także wiele innych czynników, które wpływają na koszt kredytu oraz czas jego załatwiania.
Kreator www - przetestuj za darmo